Devo contratar um síndico profissional? Conheça as vantagens e desvantagens!

Neste post, vamos te mostrar o que faz um síndico profissional, o momento certo para contratar um profissional desse porte, as vantagens, as desvantagens e outros pontos fundamentais para que você tome a melhor decisão possível!

No imenso universo dos condomínios residenciais e prédios – de luxo ou não –, onde decisões afetam diretamente a qualidade de vida dos moradores, eis que surge uma questão primordial: será devo contratar um síndico profissional?

Quando se trata da gestão do lar compartilhado, a busca pela equação perfeita entre eficiência, transparência, segurança e harmonia é uma jornada imprescindível. Pensando assim, será que a solução de passar a batuta para um profissional especializado vale a pena? Ou as vantagens de ter um síndico morador ainda pesam mais na balança?

Aqui, você vai descobrir que, embora contar com um síndico morador é um ótimo quebra-galho, poder contar com alguém com anos de prática, experiência, habilidades específicas, cursos e conhecimento de quebra, pode ser ideal para administrar o lugar onde você mora.

Afinal de contas, é uma decisão que vai impactar o seu dia a dia e bem-estar, bem como de toda a sua família e vizinhos!

Quer saber mais? Continue a leitura!

O que é o síndico profissional?

O síndico profissional é um perito que precisa intermediar os interesses dos moradores para com a administradora, contratar e demitir funcionários, acompanhar manutenções, verificar como estão os pagamentos – e inadimplências – dos ocupantes, entre outros.

No entanto, é importante ressaltar que o síndico profissional desempenha seu papel na qualidade de um profissional contratado, e não como um residente do condomínio. Em muitos casos, o síndico profissional é indicado por uma empresa para gerenciar tanto espaços comerciais quanto residenciais.

Apesar dessa abordagem mais “profissional”, a seleção de um síndico ainda deve ocorrer por meio da assembleia do condomínio, da mesma maneira feita para síndicos não profissionais. A base para esse procedimento é estabelecida pela Lei 10.406/02 de 2002 do Código Civil, que exige uma votação para eleger o indivíduo responsável por ocupar essa função.

A legislação também determina que o síndico será encarregado da gestão do condomínio por um período de até dois anos. Após esse período, a renovação do mandato pode ou não ocorrer, a depender da vontade dos moradores.

Entretanto, devido à sua não residência no condomínio, o síndico profissional não está vinculado às regulamentações impostas aos condôminos. Isso concede a ele autonomia para implementar as medidas necessárias a fim de manter a harmonia no local.

Qual é a função de um síndico profissional?

No Código Civil – Lei 10406/02, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, foram listadas nova principais funções do profissional: 

• Representar, de forma ativa e/ou passiva, a propriedade, praticando, em juízo ou fora dele, para proteger o condomínio de quaisquer ameaças;
• Oferecer imediato conhecimento à assembleia da existência de quaisquer procedimentos judiciais ou administrativos, de interesse do condomínio e seus moradores e/ou ocupantes;
• Cumprir o regimento interno e as determinações da assembleia de moradores;
• Delegar a conservação e a guarda das partes comuns da propriedade, bem como zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores ou ocupantes; 
• Elaborar um orçamento da receita e da despesa relativa anualmente;
• Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas e prestações devidas;
• Prestar contas à assembleia do condomínio, anualmente e quando forem exigidas;
• Realizar o seguro da edificação;
• Convocar e organizar a assembleia dos condôminos.

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O momento certo para contratar um síndico profissional 

É viável contemplar a contratação de um síndico profissional em várias circunstâncias, especialmente quando:

Condomínios de luxo ou de grande porte

Em condomínios de alto padrão ou de grande porte com uma administração complexa, optar pela contratação de um síndico profissional pode resultar em uma gestão mais eficaz das exigências e dificuldades peculiares a esse tipo de moradia.

Presença de muitos problemas internos

Caso o condomínio esteja lidando com questões problemáticas frequentes, como disputas entre moradores, alta inadimplência, falta de transparência na administração ou dificuldades em cumprir as obrigações do síndico, por exemplo, optar por um profissional experiente pode contornar esses cenários – e ainda trazer aprimoramentos significativos.

Moradores sem iniciativa

Quando um prédio ou condomínio não se dispõe de moradores dispostos, ou interessados em assumir a função de síndico, a contratação de um especialista profissional surge como uma alternativa sensata – e, querendo ou não, essencial. 

Dificuldades internas e problemas entre os moradores ou com o condomínio

Diante de desafios persistentes no condomínio, como disputas entre unidades, elevada inadimplência, falta de transparência na administração ou dificuldades em cumprir as obrigações do síndico, optar por um síndico profissional e experiente pode conduzir a resoluções efetivas e aprimoramentos substanciais.

Condomínios de grande porte 

Em prédios de alto padrão ou condomínios com muitas unidades e uma estrutura administrativa complexa, a contratação de um síndico profissional pode proporcionar uma abordagem mais eficaz para atender às demandas e superar os desafios específicos desse tipo de empreendimento.

Carência de conhecimentos técnicos especializados 

Quando o condomínio enfrenta necessidades que demandam conhecimentos especializados, como assuntos jurídicos intricados, extensas obras de manutenção ou a implantação de sistemas avançados de segurança, por exemplo, a seleção de um síndico profissional com essas competências e demais experiências nessas áreas pode ser uma decisão aprumada.

Profissionalização da gestão 

Alguns condomínios e prédios buscam elevar o profissionalismo na gestão do condomínio, adotando práticas mais eficientes e transparentes. A contratação de um síndico profissional pode contribuir para essa melhoria.

É essencial considerar as necessidades específicas do condomínio, seu tamanho, complexidade, desafios e objetivos ao decidir pela contratação. Analisar a reputação, referências e habilidades do profissional é recomendado para uma escolha alinhada às demandas da comunidade.

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Contratar um síndico profissional: Quais são as vantagens? 

Já imaginou estar descontente com o lugar onde mora? Sentir insegurança, desconforto ou lidar com reclamações dos vizinhos a respeito do mesmo ambiente certamente não é uma situação agradável. É exatamente por isso que a contratação de um síndico profissional se torna fundamental.

Aqui nesta seção, destacamos algumas das principais vantagens associadas à contratação de um síndico profissional. Confira:

Gestão sob medida e profissional 

Ter um síndico profissional à frente da administração do seu condomínio significa ter a certeza de contar com um especialista devidamente capacitado para desempenhar essa função. Em essência, trata-se de alguém empenhado em aprimorar e proporcionar uma moradia eficaz para você e os demais moradores, concentrando-se de forma dedicada nesse propósito.

Depender dos serviços de um síndico profissional implica ter alguém habilitado a elaborar estratégias para diminuir os custos da taxa condominial, otimizar a utilização dos recursos e proporcionar benefícios adicionais aos residentes, entre outros.

Isso é viável devido à diferença entre um síndico morador e um síndico profissional. Este último dispõe de mais tempo, comprometimento, vigor e foco para executar as tarefas diárias, uma vez que a administração condominial constitui sua atividade profissional central – e sua forma de fazer dinheiro.

Impessoalidade

A percepção da impessoalidade varia entre os moradores do condomínio. Existem aqueles que podem considerar isso como uma desvantagem, pois preferem alguém que esteja envolvido na vida diária do local.

No entanto, especialistas veem a impessoalidade muitas vezes como essencial em situações de conflito. A ausência de vínculos emocionais com as partes envolvidas facilita a busca por soluções objetivas e justas, evitando que laços afetivos interfiram e prevaleçam.

Qualificação

Devido à crescente complexidade e às demandas cada vez mais amplas dos condomínios, o principal vantagem proporcionada por um síndico profissional ao seu condomínio é a especialização desse profissional.

O Síndico Profissional é um especialista que se aprimorou e obteve qualificação específica na gestão de condomínios. Sua experiência abrange campos como gestão financeira, recursos humanos e administração. Em outras palavras, seu condomínio terá ao seu dispor um profissional altamente habilitado para atender a todas as solicitações e requisitos dos moradores.

Redução de Custos

Um síndico profissional conta com conhecimento em redução de despesas, mantendo intactas as características distintivas do condomínio. Isso abrange habilidades em negociar contratos, otimizar o uso de materiais de limpeza, diminuir a inadimplência e aprimorar a alocação de tarefas e a equipe de funcionários.

Esse trabalho, no entanto, vai requerer conhecimento, investimento de tempo considerável e dedicação significativa. Por isso mesmo a relevância de um síndico profissional, alguém que garante suporte contínuo 24 horas por dia e avaliações regulares para impulsionar iniciativas benéficas e efetuar ajustes quando requeridos.

Gestão transparente

Indubitavelmente, um dos principais benefícios de contratar um síndico profissional envolve a clareza nas finanças e operações do condomínio.

Consequentemente, ele se esforça continuamente para manter todos os residentes informados sobre a situação econômica do condomínio e executa ações e investimentos de acordo com um planejamento cuidadoso.

Outra adição valorosa que muitos síndicos profissionais estão adotando em suas abordagens de trabalho é a integração de uma administradora digital. Desta forma, visando amplificar a transparência nas finanças condominiais para todos os moradores ou ocupantes daquele espaço.

Esse formato de gestão disponibiliza acesso às contas e estado financeiro a todos os moradores, permitindo que acompanhem digitalmente todas as transações em andamento, entre outros pontos.

Preservação e valorização do patrimônio

O papel desempenhado pelo síndico profissional é comparável ao de um gestor empresarial, por exemplo. Pois, suas responsabilidades incluem a salvaguarda e a valorização do patrimônio do condomínio que administra.

Outro cenário: a seleção de um síndico profissional experiente simplifica também a elaboração de estimativas orçamentárias, prevenindo surpresas indesejáveis para todos os moradores ou ocupantes daquele espaço.

Além disso, cabe ao síndico profissional garantir que o condomínio esteja em estrita conformidade com as leis, a convenção, o regulamento interno e as resoluções decididas em assembleias condominiais. Isso, sem dúvida, é uma medida essencial para prevenir potenciais complicações ou perdas financeiras – tanto para os moradores, como para o condomínio em si.

Ainda mais relevante é que os condomínios estão sujeitos a várias leis dispersas, o que acarreta a obrigação de efetuar o recolhimento de impostos, sob risco de severas penalidades caso esses pagamentos não sejam feitos de maneira adequada.

Planejamento

Uma das grandes incumbências do síndico profissional envolve a elaboração do planejamento condominial, seja mensal, trimestral, semestral ou anual. 

Ao optar por um síndico profissional, assegura-se a presença de um indivíduo altamente capacitado e especializado na elaboração desse planejamento. 

Isso se revela de suma importância para assegurar que todas as demandas do prédio ou condomínio sejam devidamente classificadas em termos de prioridade e para permitir um monitoramento próximo do progresso dos projetos em curso.

Profissionalismo

Progressivamente, os síndicos profissionais estão adquirindo competências de qualidade que lhes permitem buscar estimativas financeiramente viáveis, renegociar acordos contratuais, bem como estabelecer conexões mais robustas com especialistas de variadas esferas.

Desta forma, é possível prestar uma administração profissional, ética e de qualidade, proporcionando ao condomínio uma gestão empresarial adaptada à vida residencial ou comercial – dependendo do tipo de edificação ou espaço.

Um síndico profissional de qualidade conta com um sólido entendimento do mercado, lhe permitindo localizar os fornecedores mais vantajosos, determinar os serviços adequados ao porte do condomínio, administrar eficazmente os recursos, possuir um amplo conhecimento das regulamentações e responsabilidades inerentes à função de síndico, entre outro.

Portanto, a escolha por um síndico profissional oferece como principais benefícios um profissionalismo respaldado por competências administrativas, financeiras e jurídicas.

Disponibilidade

O síndico morador é alguém muito dedicado, que investe seu tempo livre na organização do condomínio ou prédio que resida. Entretanto, frequentemente, essa pessoa já possui outro emprego ou ocupação e, por consequência, não consegue dedicar-se exclusivamente às demandas do prédio.

Por outro lado, o síndico profissional apresenta uma abordagem distinta. Veja bem: ele é um especialista comprometido e dedicado unicamente à gestão do condomínio. 

Alguém que está prontamente disponível em tempo integral para solucionar questões, supervisionar projetos de construção, desenvolver estratégias para o condomínio, assegurar a saúde financeira e estar atento às demandas dos moradores.

Remuneração

A faixa de remuneração do síndico profissional vai variar conforme a complexidade específica de cada condomínio ou prédio, seja comercial ou residencial.

Ao estabelecer a compensação salário com o síndico profissional, é imprescindível levar em consideração aspectos relevantes, como: a quantidade de unidades no condomínio, frequência necessária de visitas, extensão das áreas de lazer, presença de funcionários internos ou terceirizados, uso de uma administradora de condomínio (ou adoção de autogestão), bem como outros fatores relevantes.

Ao realizar uma análise aprofundada em relação ao valor a ser pago ao síndico profissional, fica evidente que o retorno sobre o investimento é bastante benéfico – isso, claro, em comparação com os gastos resultantes de uma gestão ineficaz, que vão de despesas desnecessárias a possíveis penalidades.

Outro ponto é que quando a atuação do síndico morador não é devidamente qualificada, os desafios se multiplicam – mesmo, aliás, em casos que a falta de experiência não seja intencional. A inexperiência, no entanto, acaba por ter custos significativos para o condomínio.

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Quais são as desvantagens?

Existem inúmeras vantagens na escolha de um síndico profissional. A seção anterior, por exemplo, oferece apenas uma visão parcial das vantagens que um profissional pode trazer para o seu condomínio ou prédio.

No entanto, seria injusto não destacar também algumas das desvantagens que a contratação pode acarretar. Afinal de contas, nem tudo é perfeito, e toda moeda possui seus dois lados.

Para garantir que você não faça uma contratação sem estar ciente de todos os aspectos, aliás, é fundamental reconhecer que optar por um síndico profissional pode também apresentar alguns desafios.

Conhecer esses aspectos é essencial para que você tome uma decisão informada e avalie se os benefícios superam os possíveis contratempos. Veja aqui algumas desvantagens de contratar um síndico profissional:

Valor

Sim, precisamos tirar esse grande ponto logo de vez: a contratação de um síndico profissional acarreta custos mensais mais elevados, devido a uma remuneração superior à do síndico morador.

Além disso, o enfoque profissional tende a resultar em uma abordagem mais rigorosa na manutenção, potencialmente aumentando as despesas. Muito além do custo inicial mais elevado, a contratação frequentemente contribui para um aumento geral no valor das taxas condominiais.

Impessoalidade

Embora tenhamos destacado a impessoalidade como uma vantagem na seção anterior, é importante reconhecer que um síndico profissional pode não experimentar pessoalmente as dificuldades diárias enfrentadas pelos moradores.

Isso, por sua vez, pode resultar em uma certa indiferença em relação às necessidades da comunidade, além disso, por não possuir propriedade no condomínio, pode haver uma falta de comprometimento comparável ao de um síndico morador.

Ausência

A ausência do síndico profissional como residente pode resultar em falta de assistência imediata em situações como vazamentos de gás ou problemas no encanamento, por exemplo. Afinal, ele não reside no edifício que está responsável por administrar.

Além disso, sua não residência no condomínio pode levar a um desconhecimento de todos os detalhes minuciosos e problemas dos moradores.

Cautela e mais protocolos 

É crucial adotar uma abordagem mais cuidadosa ao contratar um síndico profissional, considerando que ele se tornará um terceiro com poderes significativos na administração do seu prédio ou condomínio. 

Nesse sentido, uma análise minuciosa do currículo se torna essencial. Além disso, é recomendável tentar promover mais encontros regulares com o conselho e a administradora – o que vai resultar em uma maior disponibilidade dos conselheiros em termos de tempo e comprometimento.

Discordâncias

Por não ser proprietário ou um morador, as decisões e formas de administrar um condomínio do síndico profissional podem – muitas vezes – não estar alinhada com os interesses dos demais condôminos.

Urgências

Devido à sua não residência no local, é possível que o síndico profissional não identifique com prontidão problemas percebidos pelos condôminos, como mencionado anteriormente. Além disso, dado que os síndicos profissionais frequentemente administram múltiplos empreendimentos, a demora na resposta a questões urgentes pode ocorrer.

A presença física no condomínio, aliás, é geralmente estabelecida mediante acordos prévios e limitando-se a um número específico de horas semanais. Consequentemente, a possibilidade de não comparecimento diariamente à propriedade é uma realidade.

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Como contratar um síndico profissional?

Entender por que é importante contratar um síndico profissional? Bem, chegou o momento de compreender todos os passos e etapas a serem seguidas para entrar em contato com um profissional. Conheça:

1. Identificar as necessidades do condomínio

Em primeiro lugar, examina as necessidades particulares do seu condomínio ou prédio, levando em consideração aspectos como o seu porte, nível de complexidade, questões recorrentes e campos nos quais procura conhecimentos especializados e outros. Isso auxiliará na definição do perfil ideal para o síndico profissional.

2. Pesquisar empresas ou profissionais adequados

Em seguida, realize uma investigação minuciosa para identificar as melhores empresas ou profissionais com especialização em administração condominial. Para isso, busque referências, procure analisar experiências prévias, avalie a reputação, leia avaliações de outros condomínios atendidos por esses prestadores de serviço, entre outros.

3. Solicitar propostas

Após os dois primeiros passos, entre em contato com as empresas ou profissionais escolhidos e solicite por propostas de serviços, valores e afins. Procure garantir também que as propostas contem com as informações detalhadas sobre as competências, histórico, escopo dos serviços e custos e outros.

Também tenha em mente que algumas normas podem demandar, no mínimo, três cotações distintas e aprovação em assembleia. Aliás, certifique-se de aderir às diretrizes internas do condomínio antes de tomar qualquer decisão.

4. Verifique as referências

Solicite indicações de outros condomínios atendidos pelos candidatos e estabeleça contato com esses prédios ou espaços para obter avaliações sobre a qualidade dos serviços fornecidos.

5. Analise as propostas

Analise de forma minuciosa as propostas recebidas e as informações obtidas durante as entrevistas. Leve em conta a afinidade entre as demandas do seu condomínio e as habilidades dos candidatos.

6. Escolha

Após seguir todos esses outros cinco passos, chegou a vez de escolher! Lembrando também de se assegure de formalizar um contrato abrangente que defina de maneira clara as atribuições, prazos, compensações e outros termos acordados. Vale notar que é importante lembrar que a escolha está sujeita à aprovação por meio de votação durante uma reunião de assembleia.

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Conclusão

A decisão de contratar um síndico profissional para o seu condomínio é uma escolha que deve ser tomada com cuidado. Ao considerar as vantagens e desvantagens apresentadas pela prática, você estará melhor preparado para tomar uma decisão informada e alinhada com as necessidades do seu prédio ou condomínio.

Lembre-se de que a profissionalização da administração pode trazer eficiência, transparência e experiência, mas também é crucial avaliar as particularidades do seu condomínio e a escolha mais apropriada para o seu caso.

Ao decidir, leve em consideração fatores como o tamanho do condomínio, complexidade administrativa, desafios atuais e objetivos futuros. Assegure-se de seguir os procedimentos adequados, como a análise de múltiplas propostas e a aprovação em assembleia, para garantir uma escolha bem fundamentada.

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