Manutenção Preventiva em condomínios: no que o síndico deve estar atento?

Quando falamos de manutenção preventiva em condomínios, duas situações muito comuns na vida do síndico surgem. A primeira ocorre quando o profissional se vê imerso em uma infinidade de demandas, dividindo sua atenção entre emergências e tarefas atrasadas. A segunda situação se refere ao profissional recém-eleito para o cargo, que ainda não tem conhecimento das manutenções necessárias e sua periodicidade.

O desconhecimento das necessidades periódicas e do próprio Código Civil pode acarretar diversas “dores de cabeça” para o síndico. Isso pode envolver custos financeiros inesperados, falhas operacionais em equipamentos e, nos casos mais graves, acidentes e a paralisação de sistemas cruciais para o funcionamento do condomínio.

A manutenção preventiva representa a abordagem mais eficaz para programar ajustes e evitar que surjam falhas nas operações e equipamentos de um empreendimento, resultando assim na redução de custos e na prevenção de despesas inesperadas fora do orçamento planejado. – Vale ressaltar que os cuidados programados pelo síndico permitirão um cotidiano mais tranquilo, onde tudo ocorrerá conforme o esperado, sem sobrecarga de trabalho e estresse.

O síndico, como figura central na administração condominial, desempenha um papel crucial na supervisão e implementação da manutenção preventiva. Neste artigo, discutiremos em detalhes as áreas em que o síndico deve estar atento quando se trata de manutenção preventiva em condomínios, visando aprimorar a qualidade de vida dos moradores e a preservação do patrimônio coletivo.

Por que implementar um programa de manutenção preventiva no condomínio?

Motivo é o que não falta! A gestão de condomínios residenciais ou comerciais requer uma série de cuidados e responsabilidades por parte dos síndicos, administradores e demais membros da administração.

Um dos aspectos mais cruciais na gestão condominial é a manutenção predial, que desempenha um papel essencial na preservação do patrimônio, no bem-estar dos moradores e no equilíbrio financeiro do condomínio.

Nesse contexto, a implementação de um programa de manutenção preventiva é uma estratégia fundamental para garantir a durabilidade, segurança e valorização das propriedades.

Preservação do Patrimônio: A manutenção preventiva é uma abordagem proativa para a conservação das instalações e equipamentos em um condomínio. Ela visa identificar e solucionar problemas em suas fases iniciais, evitando que se agravem e causem danos mais significativos.

Ao adotar esse método, é possível prolongar a vida útil de componentes do edifício, como sistemas elétricos, hidráulicos, elevadores, telhados e fachadas. Isso resulta em economia a longo prazo, pois a substituição completa de estruturas é muito mais dispendiosa do que a manutenção preventiva.

Segurança dos Moradores: A segurança dos moradores é uma prioridade máxima em qualquer condomínio. A negligência na manutenção de sistemas críticos, como extintores de incêndio, sistemas elétricos e hidráulicos, pode representar riscos à vida e à integridade dos ocupantes do condomínio.

Um programa de manutenção preventiva adequado ajuda a garantir que todos os sistemas de segurança estejam funcionando corretamente, minimizando a possibilidade de acidentes e ocorrências graves.

Valorização do Imóvel: A valorização do imóvel é uma preocupação tanto para os moradores quanto para os investidores em condomínios comerciais. Imóveis bem conservados, que passam por manutenção preventiva regular, têm uma melhor aparência e desempenho, o que, por sua vez, aumenta seu valor de mercado.

Isso pode ser fundamental em um cenário de venda ou locação de unidades no condomínio, proporcionando retornos financeiros mais atrativos para os proprietários.

Redução de Despesas Não Planejadas: A falta de manutenção preventiva muitas vezes resulta em despesas não planejadas e significativas. Quando um sistema ou componente falha inesperadamente, o condomínio é forçado a realizar reparos de emergência, que geralmente são mais dispendiosos e disruptivos do que a manutenção programada.

Um programa de manutenção preventiva reduz a probabilidade de falhas inesperadas e ajuda a controlar os custos operacionais.

Cumprimento de Normas e Regulamentos: Além de assegurar a segurança e promover a valorização, a prática de manutenção preventiva pode ser encarada como uma obrigação legal dos síndicos, respaldada pelo Artigo 1348 do Código Civil. Este artigo atribui aos síndicos a responsabilidade não apenas de elaborar o orçamento anual, mas também de “zelar pela conservação e guarda das áreas comuns e pela prestação de serviços que interessem aos condôminos”.

Assim, é incumbência deles preservar o patrimônio que lhes foi confiado ao serem eleitos em assembleia, administrando-o de maneira profissional e competente.

Condomínios estão sujeitos a regulamentos e normas de segurança, saúde e meio ambiente, que variam de acordo com a localização e o tipo de edificação.

A manutenção preventiva ajuda a garantir o cumprimento dessas regulamentações, evitando possíveis penalidades legais e garantindo a segurança e o bem-estar dos moradores.

Conforto e Bem-Estar dos Moradores: Além da segurança, o conforto e o bem-estar dos moradores são aspectos fundamentais em um condomínio. A manutenção preventiva assegura que as instalações, como sistemas de climatização, elevadores, piscinas e áreas comuns, estejam em pleno funcionamento, proporcionando um ambiente agradável e satisfatório para todos.

Planejamento Orçamentário: A implementação de um programa de manutenção preventiva permite um melhor planejamento orçamentário. Ao prever e programar as ações de manutenção, é possível distribuir os custos ao longo do ano de maneira equitativa entre os moradores, evitando surpresas financeiras e picos de gastos inesperados.

Quais manutenções preventivas e qual periodização necessária em um condomínio?

Com o intuito de auxiliá-lo, síndico, na gestão eficiente do seu condomínio e garantir que nenhuma manutenção importante seja negligenciada, elaboramos uma lista abrangente de reformas e intervenções, organizadas de acordo com a sua periodicidade ideal.

Manter o condomínio em ótimo estado é não apenas uma responsabilidade legal, mas também uma medida que preserva o valor do patrimônio e promove a segurança e o bem-estar dos moradores.

Manutenções fundamentais por período:

Diariamente/Constantemente:

• Verifique os sistemas de segurança, como câmeras e alarmes.
• Mantenha as áreas de circulação e escadas limpas e desobstruídas.
• Monitore e resolva questões de segurança imediatamente.

Semanais:

• Piscinas: Filtrar e limpar diariamente; aplicar cloro a cada dois dias e verificar o pH semanalmente.
• Jardins: Avaliar possíveis pragas, regulando o fornecimento de água.
• Playground: Garantir que parafusos estejam devidamente apertados, prevenir riscos de acidentes e verificar a estabilidade dos brinquedos.
• Geradores e Elevadores: Verificar o nível de óleo.
• Revise os extintores e alarmes de incêndio: Inspeção Visual, Pressão e Vedação, Data de Recarga, Sinalização e Teste Hidrostático.

Quinzenais:

• Gerador: Realizar um teste de funcionamento de 30 minutos.
• Limpeza: Dar atenção aos ralos e calhas, prevenindo entupimentos.
• Bomba d’água: Alternar a chave no painel elétrico para promover o rodízio das bombas.
• Jardins: Implementar ações de controle de pragas a cada duas semanas.

Mensais:

• Elevadores: Agendar a inspeção e regulagem dos freios por um especialista.
• Gerador: Submeter a uma vistoria pela empresa de manutenção.
• Portões automáticos: Lubrificar para assegurar o funcionamento suave.
• Jardins: Adubar as plantas para mantê-las saudáveis.
• Bombas d’água: Buscar por vazamentos ou vibrações anormais, incluindo tubulações de esgoto e bombas de incêndio.
• Iluminação de emergência: Testar o equipamento simulando uma queda de energia durante 1 hora; se não durar o período, considerar substituição.

Bombas de Água

As bombas de água, também chamadas de motobombas de água e bombas d’água, são utilizadas em projetos que precisam realizar a transferência de grandes volumes de líquido de um local para outro. Geralmente, esse tipo de equipamento é usado em cisternas, piscinas ou em qualquer outro recinto onde a água fica acumulada e precisa ser movida ou transferida para um outro recipiente.

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Trimestrais:

• Portas corta-fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas.
• Tubulações: Verificar e limpar dutos de passagem de esgoto e água da chuva.
• Mangueiras anti-incêndio: Desenrolar, examinar possíveis furos ou desgaste, e enrolar novamente, variando a posição das dobras.

Semestrais:

• Caixa d’água: Realizar limpeza e contratar análise de bactérias.
• Sprinklers: Testar o funcionamento dos dispositivos.
• Tubulações: Verificar as tubulações pouco utilizadas, como o ladrão da caixa d’água.

Anuais:

• Elevadores: Elaborar um Relatório de Inspeção Anual (RIA) assinado por um engenheiro responsável.
• Gás: Realizar uma inspeção das instalações de gás.
• Mangueiras anti-incêndio: Agendar teste hidrostático com uma empresa especializada.
• Extintores: Realizar recarga anual dos equipamentos.
• Instalações hidráulicas: Contratar uma vistoria para identificar possíveis vazamentos.
• Para-raios: Contratar uma empresa para verificar o estado do dispositivo, do sistema de aterramento e a resistência do metal por meio de medição ôhmica.

Dicas extras sobre a manutenção preventiva para condomínios

Confira mais algumas dicas que podem facilitar a sua vida, enquanto síndico, e, principalmente, garantir o bom desempenho do seu trabalho.

Fazer a manutenção preventiva reduz custos

Após o desgaste, a manutenção de um equipamento ou estrutura pode acarretar custos até 40% mais elevados do que se tivesse sido realizada de forma preventiva.

Inspeções periódicas e vistorias programadas são práticas essenciais para garantir a eficiência e a durabilidade dos equipamentos e instalações em condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais. Além de assegurar o funcionamento adequado, essas ações têm um impacto direto na gestão financeira, contribuindo para a redução de custos e para a tranquilidade dos condôminos.

Um dos principais benefícios da manutenção preventiva é a capacidade de aplicar testes que viabilizam uma gestão financeira mais precisa e segura. Ao identificar problemas em estágios iniciais, antes que se tornem emergências, os custos associados aos reparos são significativamente menores. Uma falha inesperada pode resultar em gastos substanciais e, muitas vezes, na necessidade de substituir equipamentos inteiros, impactando negativamente o orçamento do condomínio.

Além dos benefícios financeiros, a manutenção preventiva também se traduz em tranquilidade para os condôminos. Afinal, ninguém gosta de lidar com problemas imprevistos que afetam o conforto e a segurança de suas residências ou locais de trabalho. Ao manter um programa de inspeções regulares, os moradores podem confiar que os sistemas e equipamentos do condomínio estão sendo cuidadosamente monitorados e que suas preocupações são tratadas de forma proativa.

Um ponto que merece destaque é que a manutenção preventiva pode reduzir os custos em até 30%, de acordo com especialistas. Isso ocorre não apenas devido à diminuição dos gastos com reparos emergenciais, mas também porque equipamentos bem mantidos tendem a durar mais tempo, adiando a necessidade de investir em substituições dispendiosas. Essa extensão da vida útil dos ativos representa um retorno sólido do investimento feito na aquisição desses bens.

Firmar contratos certos, garante a precisão nas operações do condomínio!

Em um programa de manutenção preventiva eficaz para condomínios, a assinatura de contratos com empresas especializadas desempenha um papel vital. Essa prática garante que equipamentos e sistemas essenciais funcionem de maneira confiável e eficiente, ajudando a evitar problemas futuros.

Dentre os elementos a serem considerados, destacam-se elevadores, bombas, motores, geradores, ar condicionado, CFTV, cerca elétrica, luzes de emergência, portões e quadros elétricos, apenas para citar alguns exemplos.

No momento de firmar um contrato de manutenção, o síndico deve agir com diligência, criando cláusulas que detalhem o escopo do serviço e exigindo um SLA (Acordo de Nível de Serviço) que esteja alinhado com as expectativas e necessidades do condomínio.

É crucial estabelecer rotinas para o prestador de serviços, definindo a quantidade de visitas, a periodicidade das intervenções, as revisões e os testes necessários. Todos esses aspectos devem ser registrados de maneira precisa.

Um ponto crucial é que o síndico deve acompanhar de perto os registros das ocorrências e avaliar o desempenho das empresas contratadas com base nos SLAs estabelecidos. Se as empresas não cumprirem com rigor esses acordos, isso pode ser um indício de que elas não têm a capacidade necessária para atender às demandas do condomínio.

Portanto, a gestão eficiente desses contratos é uma parte vital do processo de manutenção preventiva, garantindo a segurança e a satisfação dos condôminos, bem como a preservação dos ativos do condomínio a longo prazo.